商品房买卖合同中建筑面积与套内面积争议及解决方案

摘要： 近年来，商品房买卖合同中建筑面积与套内面积的差异，即“公摊面积”，一直是购房者关注的焦点。公摊面积是指除套内面积外的公共区域面积，包括楼梯间、电梯间、走廊等。由于公摊面积的计算方法...

近年来，商品房买卖合同中建筑面积与套内面积的差异，即“公摊面积”，一直是购房者关注的焦点。公摊面积是指除套内面积外的公共区域面积，包括楼梯间、电梯间、走廊等。由于公摊面积的计算方法不透明，以及实际使用面积与建筑面积差异较大，导致购房者不满，甚至引发纠纷。

一些城市已开始尝试解决这一问题。例如，某地规定从2025年起，商品房将按照套内面积计价销售。这一举措引发了关于是否取消公摊面积的讨论。

取消公摊面积是否可行？首先要明确什么是公摊面积。目前，我国住宅建筑面积通常包含套内面积和公摊面积，公摊面积包括公共走廊、楼梯间、电梯间、变电室、设备间、公共门厅和通道、地下室、物业管理用房以及其他为满足建筑物功能需要而设置的公共部位。这些公共部位是构成商品房建筑面积的一部分，购房者在实际使用套内面积的同时，也要为公摊面积支付费用。

公摊面积一直让购房者感到不满。实际上，公摊面积并非越小越好，有些小区公共区域面积减少，可能意味着小区环境质量下降。公摊面积的不透明和前后不一致性，是许多购房者投诉的主要问题。购房者拿到房产证时，往往发现实际使用面积远小于预期，这种现象时有发生。开发商或销售人员对公摊面积的解释往往难以让购房者满意，实际了解房屋情况仍需要进一步核实。要确定开发商是否按照合同约定和相关法规完成了对公摊面积的承诺，可能需要专业机构进行测量，甚至需要有关部门调查核实数据。最终能否彻底解决公摊问题，可能还需要法律法规的进一步完善。

近年来，一些城市尝试以套内面积进行交易。早在2002年，就有城市开始尝试使用“套内建筑面积”作为计价依据。多年来，一直有呼吁按照套内面积计价的声音。

以套内面积进行交易有很多优势。按套内面积计算是国际通行做法。将房屋交易面积统一按套内面积计算，有助于提高我国建筑工程标准与国际通行做法的一致性。

以套内面积交易有助于房屋交易的规范化和透明化。按套内面积计价可以解决套内面积与实际使用面积不一致的问题。由于我国各地土地利用率不同，房屋结构类型多样等因素，导致不同地区套内面积比例不同，使得即使套内建筑面积相同，实际可用面积也可能不同。同时，还可以解决房屋实际使用面积不明确的问题。按套内面积计算有利于购房者进行自测，实现“所见即所得”。而按建筑面积计算，在没有专业测量的情况下难以做到。从技术角度明确套内面积计价，能够减少交易中的面积纠纷，让购房者明明白白消费，保障购房者的权益。

以套内面积交易可以成为商品房销售的有力武器。我国房地产市场已经发生了巨大的变化，正在从卖方市场转向买方市场。过去卖方市场时期，房价快速上涨，甚至抢不到房子，许多购房者不会过多考虑公摊面积大小和得房率问题。买方市场到来后，产品之间的竞争日益激烈，购房者可以选择余地更大。以套内面积计价的房源，以及公摊面积明确、高得房率的房屋，可能更具有竞争力。买方市场的到来，可能成为商品房以套内面积交易的推动力量。

以套内面积交易会影响房价吗？以套内面积计价不会对购房成本产生很大的影响。购房价格主要还是基于市场供求关系自主决定，但是仅按套内面积计价可能会略微提高价格。

2019年，《住宅项目规范》中就出现过“住宅建筑面积应以套内面积进行交易”的建议。这表明，相关部门希望推动以套内面积交易。商品房以套内面积计价可能成为趋势。但在目前许多城市仍按建筑面积计价的情况下，应推动公摊面积的计算更加公开透明，维护购房者权益。房地产企业应主动公开公摊面积的计算方法，在商品房买卖签约的同时，关于建筑面积、使用面积和公摊面积的说明，也应该尽可能详细。